よくある質問（売りたい） | 大船住研の不動産検索

「売却」が先?それとも「購入」が先？

お住み替えについては、ローンの残高やお住み替え時期などの個別事情によって、「売却」が先の場合と「購入」が先になる場合があります。自宅が先に売れたら出て行かなければいけませんが、一方で売らなければ「次の家を買えない」というケースがほとんどです。どちらが先のケースでも、結局は「自宅がいくらで売れるのか」が最も大切な部分になってきます。「売却」を先に行なっていても、退去時期を調整することは可能なので、お客様の個別事情に合わせたお住み替え方法をご提案させていただきます。

不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？

一般的には、大型連休時や年度末に近づくと、購入希望のお客様が増える傾向になりますのでご売却のタイミングと言われますが、市場に同じような「売物件」が増えれば増えるほど、比較検討物件が多くなりますので売り出し価格を安くしないと売れない場合や、ご成約まで時間がかかってしまう場合もございます。ご購入をご検討する方は「結婚」「出産」「転勤」「両親と同居」など、購入動機が個別事情によるものが多いので、「必ずこの時期でないと売れない・売りにくい」ということはありません。

住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？

一般的には、不動産の売買契約を締結してから買主様が入居するまでに２～３か月程度かかります。この期間中に売主様は、退去の準備・住宅ローンの抹消手続き（住宅ローンが残っていれば）で司法書士や銀行とやりとりをしていただきます。買主様は、お引っ越し準備や住宅ローンの申し込み、リフォームするのであれば内容の打ち合わせなどがあります。空室の物件や売主様が住宅ローン完済済の場合、買主様がキャッシュ購入する場合、買主様がリフォームを行わず入居する場合などは、売買契約から１か月以内にお引き渡しまで完了できるケースもございます。　※私の経験で最速のお取引は、売買契約締結～お引き渡しまで13日でした。

持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？

売れない物件はありません。ですが、「何か」がズレていると売れる物件も売れなくなります。売り出し価格・室内コンディションが悪い・広告の方法が悪い・広告のターゲットがズレている・担当営業が物件のことを理解していない・担当営業がエリア性を理解していない　…　など、原因が様々考えられます。大手企業では、なかなか話してもらえない裏話もお伝えさせていただきますので、まずは当社にご相談ください♪「良い物件なのになかなか売れない」　実は意外な原因があります・・・

不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？

「○○月までに」と時期が決まってしまっている場合や近所に売却していることを知られたくないない場合、少しでも面倒な作業を無くしたい場合などは、一般のお客様向けに広告をしてご売却するよりも「買取」という方法が適しているかもしれません。その場合は買主様が法人になりますので、キャンセルされるリスクも少ない＆売主様のご希望条件に合わせやすいお取引ができると思います。

不動産会社はどんなことをしてくれるの？

ほとんどの場合は、売主様・買主様が個人の場合で、契約後～お引き渡し後までトラブルになるケースもございます。当社は、不動産のプロとして、個人間の取引の間に入り、トラブルのない＜安心＆安全＞な取引のためにお手伝いをさせて頂きます。購入希望者を探すための広告活動はもちろん、売主様に「もっと反響が取れるようにこうしましょう！」などのご提案をさせて頂きます。

不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？

不動産のご売却時には「媒介契約」と当社と締結していただきます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と種類が分かれておりますが、お客様のご売却の事情によって変わってきますので、まずはお客様のご希望をお伝えください。ちなみに、仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立するまでは基本的に売主様の費用負担はありません！

同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があり、「一般媒介契約」の場合は同時に複数の不動産業者に依頼することが可能です。ただし、あまりにも多すぎる場合は、かえってご成約までの期間が長くなってしまう場合もありますので、同時に依頼するにしても３社程度までにした方が良いです。

営業スタッフについて希望を言ってもいい？

不動産のご売却の際は、まずは「売主様のご希望」に寄り添ったご提案からスタートします。『あなたの物件は、売りやすい物件だから売りませんか？』というのは不動産業者の勝手な都合なので、それを言ってくる業者は売主様の希望条件を無視する可能性が高いです。おススメできません。当社は、売主様の個別事情をしっかりと聞かせていただいた上で、最適なご売却方法を一緒に考えます。

不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？

個人で不動産の売却を行なう場合は広告用のチラシを作り、配布し、契約書を作り、銀行・司法書士とのやり取りを行い、決済に向けての準備をするということを全て行う必要があります。専門知識がない人が一人で行なえるものではありませんので、信頼できる業者にお任せください。「信頼できる業者」というのは、会社の規模ではなく『どれだけ地元のことを分かっているか』『どれだけお客様目線で動いてくれるか』が大切です。その街に住んでいないスタッフが「地元を知ってます！」と言っても説得力はありませんよね。。。　不動産の相談は、その街の会社（その街に住んでいるスタッフ）に依頼しましょう♪

売却価格はどうやって決まる？

不動産には「相場価格（適正価格）」「査定価格」「売り出し価格（売却価格）」「成約価格」などいろいろな価格が存在します。売却価格を最終的に決めていただくのは売主様になりますので、それぞれのお客様の個別事情に応じて価格が決まります。当社は、売主様のご希望を極力叶えられるように、「エリアプロ」として様々なご提案をさせて頂きますので、最適な販売価格・販売スケジュールなどを一緒に考えていきましょう♪

査定価格の仕組みはどうなっている？

過去の成約事例などから大まかな価格は分かりますが、不動産は一概には言えません。売却時にほかに類似物件が売り出し中なのか、ほかの物件に比べて室内コンディションや日当たりはどうなのか？などによって査定価格に影響はあります。インターネット査定サイトの金額は、売主様の個別事情に寄り添った提案ではないため、100％信用するのはおススメできません。

査定はどうやって行う？

当社で査定を行なう際は、周辺での過去に取引された物件の成約事例などが基本となります。土地・戸建てであれば、土地の形、道路とどのように接しているか、ライフラインの引き込みはどうなっているか、境界を越境していないか、土地の権利形態は所有権か、マンションであれば部屋位置や築年数、室内コンディション、間取りの使いやすさ、リフォームの有無など・・・ここではお伝えしきれない要因で査定金額をご提案させて頂きますが、最も大切なのは『売主様の個別事情』です

査定価格より高く価格設定しても売れる？

査定金額はあくまで参考金額です。査定金額より高く売り出して、その金額で売れることは十分にあります♪そのためには販売時期や告知方法などを工夫する必要があります。購入希望のお客様をご案内する際にも、ただ案内するだけでなく、物件の魅力をしっかりとお伝えすれば、価格交渉なども少なくなります。売主様のご協力があれば、少しでも高い成約金額を目指すことは簡単です！

買い取り制度ってどんなもの？

『買取』をご利用いただく際の代表的なメリットは「周囲に知られないで売れる」「取引終了までのスピードが速い」「売主の責任免除になることがある」「不用品の処分も同時で行なってくれる場合もある」「買主からのキャンセルが少ない」が挙げられます。逆にデメリットとしては、代表的なものは「一般のお客様へ売る場合よりも価格が下がるケースがある」です。売主様の売却理由によっては、買取をご利用いただく方が良いケースもありますので、まずは大船住研にご相談ください♪

売却価格は途中で自由に変更できる？

売却中物件の反響数が少なく、価格改定を行なうことなどは良くありますので、価格変更自体は可能です。ですが、最初の売り出し金額よりも高い価格に変更するなどの場合は、以前の価格を知っているお客様に不信感を与える原因になりかねませんので、慎重になるべきです。価格を高くして売りたい場合などは、まずご要望をお聞かせください。

近所に内緒で売却することはできる？

一番有効な手段は『買取業者』に買ってもらうことですが、それ以外の方法でも、周囲に知られずに売却をすることは可能です。当社の場合はチラシやインターネットをメインに広告を行ないますが、お客様のご事情に合わせて方法を変更することは可能です。まずはご希望をお聞かせください！！

買い手からの印象をよくするコツは？

広告に自宅の写真を載せる場合や、実際に購入検討者様に自宅を見てもらう際などは、物件の『第一印象』が最も大切になります。せっかく人気の物件でも、見せ方ひとつで印象は大きく変わってしまいます。良い印象を持ってもらうコツは「自分が良いと思う部屋に近づける」という意識が大切ですが、当社で査定させて頂いたお客様には『より良く部屋を見せる方法』というマニュアルをお渡しさせていただいたり、印象の良くなる写真の撮り方を詳しくお伝えさせていただきますので、ぜひお問い合わせくださいませ♪

売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？

売物件が空室の場合、壁紙や床をきれいに直しておくのは、購入検討者の印象が良くなる可能性があり、可能であれば行なった方が良いでしょう。その一方で、売主様の趣味全開のデザインや機能性の高い収納、間取り、奇抜な柄、色使いなどをしてしまうとマイナスの印象になってしまうことが多いです。中古物件検討者は、購入後のリフォームも併せて検討していますので、売主様が良かれと思って行なったリフォームが無駄になってしまう場合もあります。当社は自社でリフォームも行えますので、ご売却の際にリフォームをご検討であれば、内容について必ずお問い合わせください！売主様のお金が無駄になってしまうかもしれないので、ご注意を！！

不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？

不動産のご売却時の費用として代表的なものには、売買契約時に貼付する「収入印紙」や「登記費用」・不動産業者に支払う「仲介手数料」などが挙げられます。場合によってはご売却時に「税金」が発生する場合もありますので、実際にお手元に残る金額などはスタッフに直接お問い合わせくださいませ♪ちなみに、売却中に発生する広告費や人件費などは、売主様負担ではありませんのでご安心ください。

不動産の売却時にも税金はかかる？

自宅を購入した金額よりも高い金額で売却した場合などは、税金が発生する可能性があります。売却価格・売却時期などによって、金額が変わりますのでまずはご相談くださいませ。当社とお取引のある税金の専門家にご相談いただくことも可能です。　資金面のお話は特に大切なお話ですので、しっかりとご納得いくまでご案内させていただきます。

ローン残債が多いと買い替えはムリ？

ムリではありません！　私は中古マンションを購入して２年で住み替えをし、新築戸建てを購入しています。中古マンション購入した際の住宅ローンはほとんど返してませんが、住み替え成功しています。　買い替えの場合は、売却時期や残債金額、新しく購入する物件の金額など、注意するポイントを押さえれば問題ありません。どのような条件なのかお伺いさせていただき、最適な買い替え方法をご提案をさせて頂きます♪

買い替え用のローンって、どんなもの？

いろいろな金融機関で『買い替え用のローン』商品が増えてきています。自宅が売れる前に、新居を購入する際にご活用いただけるローンや、ダブルローン、おまとめローンなど様々です。金融機関によっては商品の特色がありますので、ご希望条件をお聞かせください。メガバンク・大手地銀だけでなく、ネット銀行、信用金庫など、多くの金融機関のご相談を承っております！！

優遇税制にはどんなものがある？

例えば、住んでいるマンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得から3000万円を控除できる「居住用財産の特別控除」というものを受けることができます。居住中ではなくても、住まなくなった年の3年後の年末までに売却した場合は対象となり、3年以内に居住用財産の特別控除や特定居住用財産の買換え・交換の特例等、特例を利用していないことが条件です。ちなみに不動産売却に伴う税金の優遇措置を受けるには、確定申告が必要です。